Объединение домов. Межевание территории
Задачи направления:
- восстановить статус единого дома, для каждого из домов 4, корпуса 1-7 и 6, корпуса 1-7, с оформлением соответствующих документов в БТИ и Кадастровой палате
- не допустить дробления дворовой территории на автономные части и, как следствие, любую уплотнительную застройку; отклонить проект межевания, предложенный ДГИ в 2015 году
- закрепить (межевание, постановка на кадастровый учет) за каждым из двух домов единую неделимую дворовую территорию, которой пользуются жители с момента ввода домов в эксплуатацию до настоящего времени
Суть проблемы
Красные дома – единый архитектурный комплекс из двух жилых домов и дворов, расположенных симметрично друг другу с монументальным зданием гаражей.
Каждый из двух домов имеет «П»-образную форму и состоит из семи частей, названых с момента строительства «корпусами». Поскольку все корпуса являются частью единого целого, то они имеют единый общий фундамент, подвалы, стены, кровлю, единую систему водоподведения и водоотведения, отопления, газо- и электроснабжения, а также единые приборы учёта. Ни одна из частей дома («корпус») не может эксплуатироваться автономно.
Красные Дома. Вид сверху
Именно с Красных домов началось жилищное строительство на Юго-Западе после войны. читать историю>> Это был первый опыт строительства и эксплуатации многоподъездных жилых домов. Каждой из семи частей единого дома было присвоено наименование «корпус», с автономной нумерацией квартир в каждом корпусе. Адрес домов при вводе в эксплуатацию был: блок «А», корпуса 12-18 (сегодняшний дом 6) и блок «Б», корпуса 19-25 (дом 4) по Боровскому шоссе.
Как и многие другие последующие многоподъездные «Сталинки», Красные дома вводились в эксплуатацию по частям, но у всех последующих домов такое наименование частей, как «корпус», отсутствовало. Им была присвоена сквозная нумерация подъездов и квартир. Красные дома единственные из «Сталинок» остались жить с «корпусами». По адресу улица Бориса Галушкина – 17, находится дом-близнец наших, но построенный позже, в 1958 году по тому же проекту. Нумерация подъездов и квартир сквозная во всем доме.
Присвоение частям дома наименования «корпус» и явилось первопричиной серьезной проблемы, возникшей спустя несколько десятилетий.
Ранее, до 1998 года, на каждый из двух домов 4 и 6 была оформлена единая техническая документация, в том числе и технический паспорт, по которому все корпуса были учтены в рамках одного дома, которым и являются.
Бориса Галушкина, 17
Этому мы до сих пор находим подтверждения. Например, цитата из письма Заместителя руководителя Департамента Капремонта, А.А.Беляева, №07-05-2959/5-1 от 05.10.2015г. «.. дом 4, по ул. Строителей, 1954 года постройки, 8-этажный, 21-подъездный, индивидуальной серии, общей площадью 45362 кв.м., которая включает площадь всех корпусов указанного дома….В региональную программу города Москвы включен многоквартирный дом по адресу: ул. Строителей, дом 4, как единый имущественный комплекс, несмотря на разделение данного дома на корпуса». Аналогичное письмо и по дому 6.
Но, в конце 1998 года, по неизвестным причинам, БТИ переделывает документы и оформляет отдельные технические паспорта на каждый корпус. Цитата из письма Заместителя Префекта ЮЗАО, А.С.Лапшинова № 12-05-20651/5 от 23.12.2015г., «Отдельные технические паспорта на каждый корпус были составлены в 1998-1999 гг. с целью приведения в соответствие паспортов, поэтажных планов и экспликации. .. в IV кв. 1998г. объекты по адресу: г. Москва, ул. Строителей, 4 и 6 разделены на корпуса 1-7 по каждому объекту.
В 2005 году на основании новых данных БТИ 1998 – 1999 годов, уже каждому из корпусов был присвоен и зарегистрирован почтовый адрес и каждый корпус поставлен на кадастровый учет. Так в Гагаринском районе стало на 12 домов больше, а наши 2 Красных дома превратились в 14!
По мнению чиновников, документация БТИ и кадастровой палаты дает полное основание считать наши два дома 14-ью отдельно стоящими домами!
До весны 2015 года, жители, в большинстве своем, конечно, ничего не знали о таком разделении. Но проект межевания территории Красных домов заставил всех заинтересоваться этим вопросом всерьез.
Межевание
С марта по июнь 2015 г. Комиссией по вопросам градостроительства, землепользования и застройки при Правительстве Москвы в ЮЗАО были организованны публичные слушания по «Проекту межевания территории квартала 2620, ограниченного: пр-том Вернадского, Ломоносовским, Ленинским, ул. Строителей». Разработчик - территориальная архитектурно-планировочная мастерская № 4 ОАО «МОСПРОЕКТ-2» имени М.В. Посохина. Государственный заказчик - ДГИ г. Москвы (гос. контракт: № 691 от 04.12.2013).
Дворы
По данному проекту два уникальных двора были разрезаны на 18 (!) частей. смотреть проект>> Через дворы проложены сквозные проезды. Большие и лучшие центральные части дворов с фонтанами и озелененными местами отдыха, а также детские площадки были изъяты из придомовой территории и переведены в статус территорий «общего пользования», что создало угрозу уплотнительной застройки.
Проект межевания вызвал широкий социальный резонанс среди жителей Красных домов и всего района. В протоколе публичных слушаний зафиксирована позиция около 4000 человек, которые высказались против предложенного проекта и за межевание единого придомового участка для каждого из домов 4 и 6.
Следует отметить, что такое варварское межевание, дробящее комплекс на куски, и, по сути, уничтожающее его, почему-то стало возможным именно в Красных домах: все аналогичные «Сталинки» получили свои дворы в целости и сохранности.
Почему так обошлись именно с Красными домами, дворовая территория которых с 1954 года одна из лучших в городе?
На публичных слушаниях собственники помещений в Красных домах получили от разработчика проекта межевания ответ на этот вопрос: территорию комплекса разделили на участки по количеству 14 домов, образующих комплекс. По проекту межевания 2015 года, каждый из 14-ти якобы отдельно стоящих домов получил «свою» территорию, а середины дворов и детские площадки лишились статуса «придомовой территории» и стали «территориями общего пользования».
План межевания квартала №2620
Следует отметить, что в 2008 году уже проводилось межевание московских земель, по которому каждый из двух домов 4 и 6 получил единый земельный участок, несмотря на то, что формально дома уже были разделены на 14 отдельных частей.
«Отрезание» придомовых территорий происходит в Москве повсеместно, в силу развития тенденции массовой уплотнительной застройки на свободных территориях, к которым относятся и «территории общего пользования».
По результатам публичных слушаний был оформлен протокол, направленный в территориальную архитектурно-планировочную мастерскую № 4 ОАО «МОСПРОЕКТ-2» имени М.В. Посохина. По сообщению, полученному из мастерской, письмо № Упр-00-485 от 09.03.2016г., разработчиком была выполнена корректировка проекта с учетом замечаний жителей. Участки корпусов дома 4 и дома 6 объединены в единый участок дома 4 и единый участок дома 6. Откорректированный проект передан Государственному заказчику – Департаменту городского имущества города Москвы для утверждения. На запрос Советов домов 4 и 6, направленный в ДГИ 12.04.2016г. о предоставлении откорректированного проекта для ознакомления жителям, ответ до сих пор не получен.
Последствия разделения домов
Сложившаяся ситуация привела к серьезным последствиям имущественного и юридического характера для нескольких тысяч собственников помещений в домах 4 и 6. Парализованы возможности собственников по выбору управляющей организации, капитальному ремонту, выбору советов домов, установке шлагбаумов; предпринята попытка существенно уменьшить размер общего имущества собственников - придомовых территорий домов 4 и 6.
Согласно требованиям ст. 161.1 Жилищного кодекса РФ читать>> общим собранием собственников избирается орган самоуправления - совет многоквартирного дома, причем совет может быть только в одном многоквартирным доме (п. 3 указанной ст. ЖК РФ). Соответственно советы многоквартирного дома должны быть выбраны во всех четырнадцати «отдельно стоящих домах-корпусах», что вызывает недоумение у собственников помещений, т.к. противоречит реальному положению дел: каждый из домов 4 и 6 един. Если каждая из 14 частей домов 4 и 6 будет жить по своим правилам, установленным советами «домов-корпусов», уникальный архитектурный ансамбль Красные дома прекратит свое существование. Так, например, один корпус вырубит деревья на «своей» территории; другой устроит шлагбаумы, огородив «свою» территорию от соседей; третий перекрасит «свой» дом в синий цвет, четвертый покроет «свою» крышу черепицей, пятый собьет «свою» лепнину и т.д.
Аналогичным образом обстоят дела с выбором управляющей организации: каждый «дом-корпус» может выбрать свою организацию. И два наших дома, теоретически, могут обслуживать 14 компаний. Вот только бойлерная у нас одна на все семь корпусов; а стены, подвалы, фундамент, и все остальные коммуникации - общие.
Фасад
Ни один из корпусов не может эксплуатироваться автономно.
Понимая абсурдность индивидуальных действий в рамках отдельных домов-корпусов, и желая сохранить уникальный комплекс Красные дома, большинство жителей двух домов избрали ДВА Совета дома (Совет дома 4 и Совет дома 6) в декабре 2015 года. Члены Советов домов выражают активное желание заниматься вопросами обеспечения жизнедеятельности домов и готовы сотрудничать в этом с городскими властями. Но до устранения существующей проблемы, оперативно решать любые вопросы, в том числе по межеванию, а также осуществлять работу по самоуправлению в домах 4 и 6 крайне затруднительно.
Абсолютно очевидно, что наиглавнейшая задача, которую необходимо решить Советам домов 4 и 6 – это устранение противоречия, возникшего между технической документацией, представляющей Красные дома 14-тью отдельно стоящими, и реальным положением дел, по которому - это все-таки 2 отдельно стоящих дома.
ДОКУМЕНТЫ
В настоящее время Советы домов 4 и 6 продолжают искать правовые пути решения данной проблемы.